Kraków pozostaje jedynym dużym miastem w Polsce, w którym sprzedaż nowych mieszkań nadal rośnie. Jednocześnie zagęszczenie w dzielnicach centralnych jest już na bardzo wysokim poziomie, dlatego osoby poszukujące swojego miejsca do życia coraz częściej biorą pod uwagę również dzielnice peryferyjne. Przyciągają one różnymi atutami, sprawiającymi, że zamieszkanie poza ścisłym centrum – dzięki coraz lepiej rozwiniętej infrastrukturze – może wręcz wydawać się obecnie lepszym wyborem.
Na popularności od lat zyskują dzielnice, takie jak choćby Prądnik Biały, Bronowice czy Ruczaj, gdzie oprócz komfortowych warunków mieszkańcy mogą znaleźć również sprawnie rozwiniętą infrastrukturę czy bliskość terenów zielonych i rekreacyjnych. W tych aspektach dzielnice te wypadają wręcz lepiej niż ścisłe centrum. Jak na tym tle prezentują się zlokalizowane w północno-wschodniej części miasta Mistrzejowice?
Północne Mistrzejowice w świetle planu, który zatrzymał rozwój
W marcu 2022 roku wszedł w życie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego „Mistrzejowice – Północ”. Dokument objął obszar około 160 hektarów i faktycznie zatrzymał możliwość chaotycznej zabudowy. Jednocześnie jednak w praktyce plan zablokował powstawanie nowej zabudowy mieszkaniowej wzdłuż ul. Powstańców, ograniczając ten teren wyłącznie do innych funkcji.
Oznacza to, że atrakcyjna przestrzeń, położona pomiędzy istniejącymi osiedlami, nie może dziś rozwijać się zgodnie z potrzebami mieszkańców i rynku. Plan uchronił przed niekontrolowaną urbanizacją, ale w konsekwencji zamroził również potencjał mieszkaniowy tego obszaru. Aby północne Mistrzejowice mogły w pełni wykorzystać swoje atuty, konieczne są zmiany w obowiązujących dokumentach planistycznych.
Rozwój infrastruktury i komunikacji
Miasto inwestuje w infrastrukturę, która jeszcze bardziej podnosi atrakcyjność tej części Krakowa. W 2024 roku przebudowano fragment ul. Powstańców, oficjalnie w ramach budowy chodnika, w praktyce modernizując jednak całą drogę wraz z instalacjami podziemnymi. Dzięki temu poprawiło się bezpieczeństwo pieszych, a także komfort poruszania się kierowców i komunikacji miejskiej.
Jeszcze większe znaczenie miało otwarcie w grudniu tego samego roku przystanku kolejowego „Kraków Piastów”. Nowa stacja włączyła Mistrzejowice w sieć szybkiej kolei aglomeracyjnej i pozwala mieszkańcom dotrzeć do centrum w kilkanaście minut. W zestawieniu z istniejącą pętlą tramwajową na osiedlu Piastów oraz licznymi liniami autobusowymi daje to dzielnicy unikalną dostępność komunikacyjną — zarówno szynową, jak i drogową.
To właśnie inwestycje infrastrukturalne pokazują paradoks: północne Mistrzejowice zyskują na atrakcyjności, ale obowiązujący plan nie pozwala wykorzystać w pełni tego potencjału poprzez rozwój zabudowy mieszkaniowej.
Jakość życia a ceny mieszkań
Ważnym argumentem przemawiającym na korzyść tej części miasta jest atrakcyjny stosunek jakości do ceny. Aktualne dane wskazują, że średnie ceny mieszkań w Mistrzejowicach wynoszą ok. 12,2–12,4 tys. zł za metr kwadratowy, podczas gdy średnia dla całego Krakowa to ok. 13,9–14,9 tys. zł. Dla porównania – w Starym Mieście stawki przekraczają 17 tys. zł za metr, a w najlepszych lokalizacjach sięgają nawet 20 tys. zł. Pokazuje to, jak dużą różnicę cenową oferują północne Mistrzejowice.
Jednocześnie mieszkańcy mogą liczyć tu na dostęp do infrastruktury w postaci sklepów, przychodni czy obiektów sportowych. Istotnym atutem jest też otoczenie zieleni i możliwość spędzania wolnego czasu w bezpośrednim sąsiedztwie domu. To sprawia, że północne Mistrzejowice chętnie wybierane są przez rodziny, które szukają bezpiecznego i spokojnego miejsca do życia, nie chcą rezygnować z wygód dużego miasta, a jednocześnie poszukują mieszkań w cenach niższych niż w centrum Krakowa. Problem w tym, że nowych mieszkań brakuje, bo plan miejscowy blokuje możliwość realizacji projektów w najbardziej perspektywicznych lokalizacjach.
Potrzeba zmian planistycznych
Aby północne Mistrzejowice mogły rozwijać się zgodnie ze swoim potencjałem, potrzebne są nie tylko kolejne inwestycje w infrastrukturę, ale przede wszystkim zmiany w dokumentach planistycznych. Znaczące fragmenty terenów wzdłuż ul. Powstańców pozostają dziś niezagospodarowane i niewykorzystane, choć mogłyby w naturalny sposób uzupełnić tkankę miejską.
Potrzeba zmian wynika z kilku czynników: rosnącego popytu na mieszkania w Krakowie, ograniczonej dostępności terenów w centralnych dzielnicach oraz oczekiwań mieszkańców, którzy coraz częściej szukają lokalizacji łączących ciszę, zieleń i dobrą komunikację. Nowe narzędzia, takie jak Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI), mogą stać się kluczem do tego, by północne Mistrzejowice przestały być obszarem zamrożonego potencjału.
Przyszłość północno-wschodniego Krakowa
Wszystkie te elementy sprawiają, że Mistrzejowice, a zwłaszcza ich północna część, mogą odegrać kluczową rolę w rozwoju miasta. Potrzebują jednak zmian planistycznych, które pozwolą wykorzystać istniejący potencjał – w pełni zgodnie z potrzebami mieszkańców i zrównoważonym rozwojem Krakowa. Rosnący popyt na mieszkania tylko potęguje tę potrzebę. Północne Mistrzejowice mogą stać się jedną z kluczowych lokalizacji przyszłego rozwoju miasta – pod warunkiem, że uda się odblokować ich możliwości poprzez odpowiednie zmiany w planie miejscowym.
Źródło: Materiały prasowe, fot. Autorstwa Mach240390 – Praca własna, CC BY 4.0, https://commons.wikimedia.org/w/index.php?curid=166490973
